宅地建物取引士（権利関係）　代理

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宅地建物取引士の資格試験の勉強をしています。

権利関係　１章（代理）

勉強内容のまとめ

代理

・代理とは？
代理人が意思表示をすると、契約の効力は直接本人に帰属する。

代理人が錯誤したり、詐欺・強迫にあったらどうなるか？
代理人が勘違い（錯誤）によって契約したり、だまされたり（詐欺）、脅されたり（強迫）して契約をさせられた場合には、その契約を取り消せるのは本人。

未成年者等の制限行為能力者でも代理人になることができる。

代理人がやってはいけないことが2つある
自己契約と双方代理は、原則として禁止されている。（例外あり）

・自己契約とは？
AがBに、「俺の土地を誰かに高く売ってくれ」と頼み、売買契約の代理権を与えたとする。この場合、Ｂは自分以外の誰かに売らなければならず、Ｂ自身が買主となること（これを自己契約という）は禁止されている。
Ｂ自身が買主となるとしたら、Ｂは，代金額をうんと安くして、自分に有利な契約にしてしまい、Ａの利益を害する危険性が高いから（原則）。
不利益を受けるＡ自身の許諾（事前）か追認（事後）があれば別。
その場合には、Ｂは買主となることができる（例外）。

・双方代理とは？
AがBに、「俺の土地をＣに高く売ってくれ」と頼み、売却の代理権を与え、一方で、ＣがＢに、「Ａの土地を安く買ってくれ」と頼み、購入の代理権を与えたとする。このように、契約の当事者双方の代理人となることを双方代理という。
あらかじめＡＣ両方の許諾（片方ではダメ）を得れば、例外として、Ｂは双方代理行為を有効に行うことができる。

代理権はどういう場合に消滅するか？
代理権は、次の場合に消滅する。
本人→死亡・破産
代理人→死亡・破産・後見開始の審判
※本人が破産すると、委任による代理権は消滅する。しかし、法定代理の場合は、本人が破産しても代理権は消滅しない。それ以外の4つはすべて委任による代理と法定代理に共通の消滅原因。

・復代理
復代理人は、代理人の代理人ではなく本人の代理人。

復代理人A’を選任しても、代理人Aは代理権を失わない（スペアーキーを作っても、マスターキーでも金庫は開く）。

復代理人を選任する場合の条件と責任
委任による代理人
どういう場合に復代理人を選任できるか？
本人の許諾を得た場合か、やむを得ない理由（例：交通事故など）がある場合に限る。
代理人は復代理人の行為についてどういう責任を負うか？
債務不履行責任を負う。

法定代理人は、いつでも自由に復代理人を選任できる。

・無権代理
原則：本当は代理人ではない者が、代理人のふりをして行った契約（これを無権代理行為という）は、無効。
例外：しかし、そういう契約も、本人が追認ついにんすると、無権代理行為の時点にさかのぼって有効になる。（追認の時点から有効になるのではない！）

無権代理人と契約した相手方を保護するための3つの制度
催告権さいこくけん
無権代理人と契約した相手方は、本人に対して、相当の期限を付けて「追認するかどうか答えろ！」と催告できる。
期限までに答えがないと、追認を拒絶したものとみなされる。（この催告は無権代理であることについて相手方が悪意でもできる）

無権代理人と本人の相続
ケース1：無権代理人Bが本人Aを相続しても
ケース2：本人Aが無権代理人Bを相続しても
いずれにせよ、善意無過失の相手方Cは契約の履行を請求できる。

ケース1の注意点！
無権代理人が、他の相続人とともに本人を共同相続した場合は、無権代理行為は当然に有効となるわけではない。（共同相続人全員の追認があれば有効となる）

表見代理ひょうけんだいりの種類
①代理人Bが代理権限外（オーバー）の契約をした場合
②代理人Bが代理権消滅後（アフター）に契約をした場合
③本人Aが、本当はBに代理権を与えていない（ネバー）のに「私はBに代理権を与えました」と表示し、BがAの代理人として契約をした場合
→相手方Cが善意無過失なら、AC間に売買契約が有効に成立する。

※個人的に重要だと思ったところを抜粋しました。宅地建物取引士資格がどのような内容のものか大まかにわかってもらえると嬉しいです。

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※法改正により実際と異なる点がありますので、ご注意ください。
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